Lévolution de Johannesburg a, comme toutes les villes sud-africaines, connu de fortes mutations structurelles depuis le début du siècle.

La première évolution importante est liée aux directives gouvernementales. En effet, après les élections de 1994, l’accession à la propriété privée est devenue le fondement de la reconstruction post-apartheid. Cette production de vastes projets de logements sociaux s’est faite essentiellement sur des terrains où le coût de foncier était faible, en grande périphérie, ou aux alentours des townships existants comme Soweto et Alexandra. La périphérisation continuelle des plus pauvres contribue paradoxalement à accroître la fragmentation spatiale de Johannesburg.

La seconde évolution est issue du programme néolibéral mis en place à la fin des années 2000. Les politiques urbaines ont été infléchies par les mouvements très classiques de privatisation des services urbains, ainsi que par la multiplication des complexes résidentiels fermés communément appelées Estate (habitat haut de gamme s’adressant à une population très aisée) ou Townhouses (plutôt destinées aux classes moyennes).

Cette urbanisation de quartiers sécurisés se poursuit toujours plus loin, sur des terrains vierges situés au Nord-Est de la ville. Il s’agit de quartiers entièrement résidentiels, sans aucune mixité fonctionnelle et déconnectés des réseaux métropolitains.

La troisième tendance est la poursuite de la réponse à la croissance démographique par le secteur informel.